Ожидание рождает повышение

http://llyn.biz/view1244 В январе ценовая ситуация на рынке жилья практически не изменилась, а в некоторых секторах городской недвижимости произошло даже незначительное снижение цен и средней стоимости покупки. Однако девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом и прогнозируют повышение спроса и цен с началом высокого сезона, особенно за городом.Условная стабильность

Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам января 2011 года не продемонстрировал значительных изменений. Ценовые показатели, а также показатели спроса и предложения лишь незначительно отклонились от декабрьских. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы, по данным агентства МИАН, снизилась на 1%, составив 164,6 тыс. руб. Наиболее заметное снижение в январе произошло в сегменте элитного жилья: до 517,5 тыс. руб. за квадратный метр, или на 2,3%. Эконом-плюс и бизнес-класс снизились в цене на 0,7%, стоимость метра в таких квартирах составила 115,1 тыс. и 176,2 тыс. руб. соответственно. Тол ько цены на квартиры экономкласса сохранились на прежнем уровне - 105,7 тыс. руб.

На вторичном рынке жилья, по данным федерального портала "Мир квартир", в январе также не произошло заметных изменений: цена квадратного метра снизилась на 0,1%, составив 169 162 руб., а средняя стоимость квартиры выросла на 0,6% (до 12 823 197 руб.). Однако при этом подешевело жилье в Зеленограде, территориально относящемся к столице: стоимость квадратного метра снизилась на 3,9% и составила 97 677 руб., а средняя цена квартиры опустилась до 5 681 860 руб.

Наиболее динамично развивается рынок многоквартирного Подмосковья. Здесь появляется намного больше новых объектов, чем в столице, и, несмотря на это, цены не падают, а удерживаются на прежнем уровне и даже немного растут. Это обусловлено высоким спросом на относительно недорогие квадратные метры в подмосковных городах. "Недвижимость в Московской области незначительно увеличилась в цене,- говорит Василий Митько, генераль ный директор агентства МИАН.- Квартиры в новом доме в среднем стали стоить больше на 0,08% - 77,3 тыс. руб. за квадратный метр. Рост цен на вторичном рынке составил 0,1%, а цена квадратного метра составила 71,9 тыс. руб. На первичный рынок Подмосковья в январе были выведены новые объекты - их количество возросло на 7,7%, а число предлагаемых покупателям новых квартир увеличилось на 3,5%. На вторичном рынке Московской области количество предложений увеличилось на 3%".

Кредитное доверие

Высокий покупательский спрос (прежде всего в недорогом секторе) все больше стимулируется ипотечным кредитованием. "По нашим наблюдениям, существенно (как минимум процентов на двадцать) увеличилось число покупателей, желающих приобрести квартиры с использованием средств ипотечного кредита. Мне это представляется добрым предзнаменованием для всего рынка жилья",- говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-недвижимость".

Объемы ипо течного кредитования увеличиваются, хотя при этом никаких новых массовых ипотечных кредитных программ в последний месяц на рынке не появлялось. В компании "Миэль-Брокеридж" так объясняют этот факт: "Начало 2011 года демонстрирует нам, что люди чувствуют свою уверенность в завтрашнем дне и больше не откладывают на завтра решение своих жилищных проблем, в том числе и с привлечением ипотечного кредита. То, что покупатели готовы привлекать кредит и приобретать недвижимость, свидетельствует, что на рынке установился приемлемый для решения жилищного вопроса уровень цен, а довольно большой объем предложения во всех ценовых сегментах обеспечивает покупателям оптимальный выбор. Факт восстановления ипотечного кредитования очевиден, темпы роста количества ипотечных сделок достаточно существенны".

Характерно, что даже девелоперы, работающие в сфере дорогой недвижимости, возлагают большие надежды на развитие ипотечного кредитования. "Активизация рынка напрямую зависит от стиму лирующих факторов со стороны предложения,- утверждает Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.- Мы убедились в этом, предложив совместно с ВТБ 24 выгодные условия покупки квартир в МФК "Триколор": стартовав в декабре, программа по итогам короткого рабочего января показала положительную динамику. Это наглядно отражает и ситуацию на рынке: покупатель отнюдь не стал меньше хотеть купить квартиру, но ему, во-первых, нужно предоставить инструмент финансирования сделки, во-вторых, что не менее важно,- ликвидное предложение, отвечающее актуальным потребностям. Сегодня происходит постепенная оттепель в отношении потенциальных ипотечных заемщиков, но, на наш взгляд, недостаточны сдвиги с точки зрения объема предложения. А данная ситуация неизбежно выйдет за рамки первичного сегмента: удовлетворение потребностей за счет вторичной недвижимости приведет к сокращению ликвидных предложений на рынке в целом".

Элиту занесло

В качестве положительной тенденции в сфере дорогого жилья можно отметить оживление интереса в сегменте готовых объектов с бюджетом менее $1,5 млн. "Потенциальные клиенты в этом сегменте - высокооплачиваемые менеджеры крупных российских компаний и банков. Рост спроса со стороны верхнего слоя российского бизнес-класса должен привести в более долгосрочном периоде к улучшению ситуации и в других сегментах московского рынка недвижимости, включая проекты нового строительства в премиальном сегменте, в бизнес-классе, а также на загородном рынке",- комментирует Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

"В целом с начала года ситуация на рынке элитной недвижимости достаточно активная. Оживление, начавшееся еще в декабре прошлого года, сейчас приносит свои плоды - закрываются прошлогодние сделки",- комментирует Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Кроме того, есть и приток новых клиентов. В сегменте городской элитной недвижимости наблю дается рост цен на вторичные квартиры: за январь квартиры подорожали на 0,4%. Заметным событием на рынке элитной недвижимости стал тот факт, что апартаменты в ЖК "Легенды Цветного" приобрели статус квартир. Апартаменты обычно дороже квартир примерно на 15%, но в данном случае цены не выросли. Скидочная акция в ЖК "Четыре солнца" завершена, а акция на МФК "Баркли плаза" корпорации "Баркли" продолжалась до 1 февраля, покупатель получал в подарок два машино-места в подземном паркинге комплекса бесплатно".

Впрочем, элитный рынок в январе был значительно менее активен, чем эконом и бизнес-класс. Некоторые риэлторы дают этому факту весьма экзотические объяснения. "Как это ни странно прозвучит, во всем виноват снегопад, из-за которого в рождественские каникулы были закрыты аэропорты многих стран. Многие люди не смогли улететь в запланированный отпуск и перенесли его на более позднее время. Так что в январе Москва была пуста",- сетует Ирина Могилатова, генеральный директо р агентства недвижимости Tweed, имея в виду, что покупатели дорогого жилья как раз те люди, которые имеют возможность не просто слетать в отпуск на Рождество, а по собственному желанию перенести каникулы на более позднее время.

Ожидания роста

Участники загородного рынка пока не отмечают кардинальных изменений, но с оптимизмом смотрят в будущее.

"На рынке загородной недвижимости Подмосковья растет конкуренция,- отмечает Анна Шишкина, директор по маркетингу УК "Абсолют менеджмент".- Только в январе на рынок вышло около десяти новых поселков. В основном это проекты, прошедшие реконцепцию: с участками небольшой площади и смешанного формата. Такой формат подразумевает продажу участков как с подрядом, так и без подряда. Всего сейчас на первичном рынке представлено около 220 активно продаваемых поселков, а на конец осени их было около 180. Таким образом, предложение выросло на 20%. При этом появляются интересные поселки с развитой и нфраструктурой, продуманной концепцией, девелоперы четко видят свою целевую аудиторию, а заявленные цены соответствуют качеству продукта. Стоимость сотки при этом не меняется с ноября прошлого года".

"Динамика цен в январе 2011 года относительно декабря 2010 года не претерпела особых изменений,- говорит Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest, однако прогнозирует рост в ближайшем будущем: - Стоит отметить, общая активность в различных сферах деятельности в постпраздничный период значительно возросла: потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости восстанавливается, и это позволяет говорить о том, что в феврале-марте ожидается подъем рынка, в том числе и увеличение количества сделок, и увеличение стоимости наиболее привлекательного предложения. По нашим прогнозам, увеличение стоимости наиболее ликвидных объектов может достигнуть 5%. В целом прогноз на 2011 год выглядит оптимистичным: относительно показателей 2010 года видится возможным двукратное увел ичение спроса на загородную недвижимость".

Юлия Севериненко, генеральный директор компании "Земактив", объясняет активные продажи в своих поселках новогодними акциями: "Покупатели воспользовались нашими спецпредложениями в поселках "Анютины глазки" (скидки на участки, прилегающие к лесу), "Алешкино" (две сотки в подарок) и Sosnovka Park (ЖК-телевизор в подарок). Благодаря этому в период новогодних каникул поток звонков от потенциальных клиентов не сократился и по итогам января число обращений в офис продаж увеличилось на 3% по сравнению с предыдущим месяцем".

Девелоперы ожидают роста цен на землю и домовладения. "Впервые после кризиса потенциальные покупатели стали задавать вопрос: а не поднимутся ли цены на дома и участки в течение месяца-двух? То есть можно говорить о том, что среди потребителей появились ожидания ценового роста на загородные объекты",- отмечает Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы "Интегра". Опыт показывает, ч то ценовой рост происходит сразу вслед за ожиданиями.